Introducción: El Dilema del Nudo Propietario
Una de las dudas más frecuentes en el ámbito inmobiliario español es si el nudo propietario (dueño de la nuda propiedad) puede alquilar una vivienda sobre la que pesa un usufructo. La respuesta no es simple y depende de varios factores jurídicos que analizaremos en este artículo.
Conceptos Clave: Nuda Propiedad vs. Usufructo
Antes de responder, debemos recordar:
- Nuda propiedad: Derecho de propiedad sobre el inmueble sin uso ni disfrute
- Usufructo: Derecho a usar y disfrutar el bien (vivir en él o alquilarlo)
¿Quién tiene realmente el derecho de alquilar la vivienda? El usufructuario, no el nudo propietario.
¿Puede el Nudo Propietario Alquilar la Vivienda? La Respuesta Legal
3.1. Regla General: NO puede alquilarla
El artículo 467 del Código Civil español es claro:
“El usufructuario tiene derecho a disfrutar los bienes con la plenitud que lo haría su dueño”
Esto significa que:
- El derecho de uso y disfrute (incluyendo el alquiler) corresponde exclusivamente al usufructuario
- El nudo propietario no puede alquilar lo que no está usando
3.2. Excepciones: Cuándo SÍ sería Posible
Solo en estos casos el nudo propietario podría “alquilar” indirectamente:
- Si el usufructuario renuncia o cede su derecho
- Puede pactarse que el usufructuario permita el alquiler a cambio de compensación económica
- Usufructo no vitalicio y con acuerdo
- En usufructos temporales (no vitalicios) se puede negociar
- Alquiler “en expectativa” de la nuda propiedad
- Algunos inversores compran nuda propiedad a ancianos y pactan un “alquiler futuro” (cuando fallezca el usufructuario)
Alternativas para el Nudo Propietario
Aunque no pueda alquilar directamente, tiene opciones:
4.1. Vender la Nuda Propiedad
- Puede vender su derecho a un tercero (aunque el precio será menor por el usufructo)
4.2. Hipotecar la Nuda Propiedad
- Algunas entidades financieras aceptan hipotecar nuda propiedad (con condiciones)
4.3. Pactar con el Usufructuario
- Negociar que el usufructuario alquile y comparta beneficios
Riesgos de Intentar Alquilar Ilegalmente
Si el nudo propietario intenta alquilar sin consentimiento del usufructuario:
- El contrato de alquiler sería nulo (art. 6.2 Ley de Arrendamientos Urbanos)
- El usufructuario podría demandar por intromisión en su derecho
- Posible indemnización por daños y perjuicios
¿Qué Pasa Cuando se Extingue el Usufructo?
Al fallecer el usufructuario (en usufructos vitalicios) o vencer el plazo:
- El nudo propietario recupera el pleno dominio
- Ahora SÍ puede alquilar libremente la vivienda
Conclusión: Recomendaciones Prácticas
El nudo propietario NO puede alquilar la vivienda mientras exista usufructo, salvo pacto expreso con el usufructuario.
Si está considerando esta opción:
- Revise las escrituras para verificar los términos del usufructo
- Consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario
- Si quiere rentabilizar su inversión, explore alternativas como la venta de la nuda propiedad
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