Limitaciones del Nudo Propietario frente al Usufructuario: Qué No Puede Hacer
El nudo propietario (o nuda propiedad) y el usufructo son figuras jurídicas que coexisten en un mismo bien, generalmente inmuebles, pero con derechos y limitaciones claramente diferenciados. Mientras el nudo propietario conserva la titularidad formal del bien, el usufructuario tiene el derecho a disfrutarlo (usarlo y obtener sus frutos).
Sin embargo, el propietario no puede ejercer ciertas facultades mientras el usufructo esté vigente. A continuación, detallamos qué cosas no puede hacer el nudo propietario en relación con el usufructuario.
No Puede Disfrutar ni Ocupar el Bien Libremente
El derecho principal del usufructuario es el uso y disfrute del bien. Por tanto:
- El nudo propietario no puede vivir en la vivienda, alquilarla o explotarla sin el consentimiento del usufructuario.
- No puede interferir en el uso legítimo que el usufructuario haga del inmueble (ej.: entrar sin permiso, cambiar cerraduras).
No Puede Vender el Bien Sin Restricciones
Aunque el nudo propietario sigue siendo el titular registral:
- Puede vender la nuda propiedad, pero el comprador adquiere el bien sujeto al usufructo (no puede expulsar al usufructuario).
No Puede Realizar Obras que Deterioren el Bien o Perjudiquen al Usufructuario
El propietario tiene la obligación de respetar la integridad del bien:
- No puede hacer reformas que disminuyan su utilidad (ej.: derribar habitaciones, eliminar accesos).
- Debe mantener la estructura en buen estado (cubiertas, instalaciones), pero no puede obligar al usufructuario a pagar esas reparaciones (salvo pacto contrario).
No Puede Terminar el Usufructo Antes del Plazo Establecido
El usufructo puede ser temporal o vitalicio, pero:
- El nudo propietario no puede extinguirlo unilateralmente antes de su vencimiento (a menos que el usufructuario incumpla gravemente sus obligaciones).
- No puede obligar al usufructuario a renunciar, salvo acuerdo mutuo.
No Puede Cobrar Rentas o Frutos del Bien
Los beneficios económicos del bien (alquileres, cosechas, intereses) corresponden exclusivamente al usufructuario:
- El nudo propietario no tiene derecho a percibirlos mientras el usufructo esté vigente.
- Solo recupera la plena propiedad (y sus rendimientos) al extinguirse el usufructo.
No Puede Modificar el Destino del Bien sin Consentimiento
Si el usufructo se constituyó para un fin específico (ej.: vivienda familiar, explotación agrícola):
- El nudo propietario no puede cambiar su uso (ej.: convertir una casa en local comercial) sin acuerdo con el usufructuario.
No Puede Exigir al Usufructuario que Pague Impuestos o Cargas del Bien
Por regla general:
- El usufructuario paga los gastos ordinarios (IBI, comunidad, mantenimiento).
- El nudo propietario debe asumir las cargas extraordinarias (ej.: derramas por obras estructurales).
Conclusión
El nudo propietario conserva la titularidad del bien, pero sus facultades están severamente limitadas frente al usufructuario. No puede usar, alquilar, vender libremente el pleno dominio, ni alterar el bien sin restricciones.
Para evitar conflictos, es fundamental:
- Delimitar claramente los derechos de cada parte en el contrato de usufructo.
- Respetar los plazos y condiciones hasta su extinción (muerte del usufructuario, plazo pactado, etc.).
Si el nudo propietario incumple estas limitaciones, el usufructuario podría demandar judicialmente para proteger sus derechos.
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