Introducción
En un régimen de nuda propiedad y usufructo, una duda frecuente es quién debe asumir los gastos de la comunidad de propietarios. ¿Corresponde al usufructuario (quien disfruta del bien) o al nudo propietario (dueño formal sin derecho de uso)? La respuesta depende del tipo de gasto y de lo pactado en el contrato de usufructo.
A continuación, analizamos en detalle qué gastos corresponden a cada parte según la legislación española (Código Civil y jurisprudencia).
Normativa aplicable: ¿Qué dice el Código Civil?
El artículo 523 del Código Civil establece:
“El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesite la cosa usufructuada. Las extraordinarias serán de cargo del propietario.”
Esto significa que:
- El usufructuario asume los gastos ordinarios (mantenimiento, funcionamiento diario).
- El nudo propietario asume los gastos extraordinarios (reformas estructurales).
Pero ¿qué se considera gasto ordinario y extraordinario en una comunidad de propietarios?
Gastos ordinarios de la comunidad (a cargo del usufructuario)
Son aquellos necesarios para el mantenimiento y uso normal del inmueble:
✅ Cuota de comunidad (gastos corrientes como limpieza, luz de escaleras, conserjería).
✅ Seguro de la vivienda (si cubre daños ordinarios).
✅ Reparaciones menores (arreglo de persianas, goteras no estructurales).
✅ Impuestos municipales (IBI, basura, alcantarillado).
🔹 Excepción: Si el usufructo es gratuito (por ejemplo, en una donación con reserva de usufructo), el nudo propietario podría pactar asumir estos gastos.
Gastos extraordinarios (a cargo del nudo propietario)
Son aquellos que afectan a la estructura del edificio o su valor a largo plazo:
🛠️ Obras de rehabilitación (cubiertas, fachadas, cimentación).
🛠️ Derramas por reformas obligatorias (ascensores, accesibilidad).
🛠️Reparaciones mayores (humedades estructurales, cambio de instalaciones eléctricas o de fontanería general).
🔹 ¿Puede el usufructuario verse obligado a contribuir?
- No, salvo pacto contrario.
- Si el usufructuario causó el daño (ej.: una inundación por negligencia), sí debería asumir el coste.
Casos especiales y jurisprudencia
a) Usufructo vitalicio vs. temporal
- En usufructos vitalicios (ej.: padres que ceden la nuda propiedad a hijos), los tribunales suelen favorecer que el usufructuario pague los gastos ordinarios.
- En usufructos temporales (ej.: alquiler con opción a compra), puede pactarse otra distribución.
b) Comunidades con fondos de reserva
- Si la comunidad tiene fondos acumulados, podrían cubrir gastos extraordinarios sin necesidad de derrama inmediata.
c) Usufructuario que se niega a pagar
- Si el usufructuario no paga la cuota de comunidad, el nudo propietario puede pagar y luego reclamarle judicialmente.
¿Qué pasa si no hay acuerdo?
Si el contrato de usufructo no especifica quién paga qué, se aplica el Código Civil:
- Usufructuario → Gastos ordinarios.
- Nudo propietario → Gastos extraordinarios.
Si hay conflicto, un juez puede determinar la naturaleza del gasto (ordinario o extraordinario) y obligar al responsable a pagar.
Conclusión: Recomendaciones prácticas
✔ Pactar por escrito en el contrato de usufructo qué gastos asume cada parte.
✔ Distinguir claramente entre gastos ordinarios (usufructuario) y extraordinarios (nudo propietario).
✔ Documentar los pagos (recibos, transferencias) para evitar reclamaciones futuras.
✔ Consultar a un abogado si hay duda sobre un gasto concreto.
¿Tienes un conflicto sobre gastos de comunidad en un usufructo o nuda propiedad? Un experto en derecho civil puede ayudarte a defender tus derechos.
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