Cuando se hereda una vivienda, es común que varios herederos compartan la propiedad. Esto puede generar dudas sobre si es posible vender solo una parte del inmueble y cómo hacerlo. En este artículo, analizaremos detalladamente los aspectos legales, fiscales y prácticos de vender una porción de una vivienda heredada.
¿Es posible vender una parte de una vivienda heredada?
Sí, es posible vender una parte de una vivienda heredada, pero depende de varios factores:
- Tipo de copropiedad: proindiviso o comunidad de bienes
Al heredar una propiedad entre varios herederos, esta suele quedar en proindiviso, lo que significa que cada uno es dueño de una parte indivisa (por ejemplo, 25% cada uno). En este caso:
- Cada heredero puede vender su parte, pero no puede vender una parte física del inmueble (por ejemplo, una habitación).
- El comprador pasaría a ser nuevo copropietario junto con los demás herederos.
- Acuerdo entre los herederos
Si los demás herederos están de acuerdo, se puede:
- Vender la propiedad completa y repartir el dinero según las participaciones.
- Uno de los herederos puede comprar las partes de los demás.
Si no hay acuerdo, un heredero puede solicitar la división de la herencia judicialmente.
¿Cómo vender una parte de una vivienda heredada?
Paso 1: Aceptación de la herencia y adjudicación
Antes de vender, los herederos deben:
- Aceptar la herencia (a beneficio de inventario o pura y simplemente).
- Realizar la partición de la herencia y adjudicar las partes correspondientes.
Paso 2: Búsqueda de comprador
Vender una parte indivisa es más complicado porque:
- Pocos compradores quieren ser copropietarios con otros.
- Los bancos suelen negar hipotecas para comprar porcentajes de viviendas.
Paso 3: Formalización de la venta
Si se encuentra un comprador, se debe:
- Firmar un contrato privado de compraventa.
- Pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA, según el caso.
- Inscribir la venta en el Registro de la Propiedad.
Alternativas si no se puede vender la parte indivisa
Si no hay comprador para una parte, se puede:
- Pedir la liquidación del proindiviso (venta forzosa del inmueble completo).
- Ejercer el derecho de retracto (si otro heredero vende su parte, los demás pueden adquirirla preferentemente).
- Pactar un usufructo o alquiler para obtener ingresos sin vender.
Implicaciones fiscales
- Plusvalía municipal: Se paga en el ayuntamiento por el aumento de valor del terreno.
- Impuesto sobre la Renta (IRPF): Si la venta genera ganancia patrimonial, tributa entre el 19% y el 26%.
- ITP o IVA: Dependiendo de si el vendedor es particular o empresa.
Conclusión
Vender una parte de una vivienda heredada es posible, pero complicado. Lo más recomendable es llegar a un acuerdo con los demás herederos para vender la propiedad completa o que uno de ellos compre las partes del resto. Si no hay acuerdo, se puede acudir a la vía judicial para forzar la venta.
Antes de tomar una decisión, es fundamental consultar con un abogado especialista en herencias y un asesor fiscal para evitar problemas legales y minimizar cargas tributarias.
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